Lokalplansforslag for boliger og erhverv på Nordre Fasanvej og Nyelandsvej

DN Frederiksberg finder at lokalplanforslaget for boliger og erhverv på Nyelandsvej åbner for en alt for høj bebyggelsestæthed, som vi frygter vil blive videreført på hospitalgrunden. Byggeriet er for højt med et alt for lille og snævert friareal.

Vi har svært ved at se et bæredygtigt aspekt et i betonhus beklædt med en skalmur af tegl og ikke et muret byggeri, som præsenteret på borgermødet. Vi ønsker os en redegørelse for klima- og CO2 aftryk i forhold til Kommunens klimapolitik.

Boligselskabet Lejerbo Frederiksberg har en væsentlig interesse i at kunne indgå i et samarbejde om projektet, da vi i forvejen er næsten nabo med 250 almene boliger på Ndr. Fasanvej 41 A-C og Seedorffvænge 10-36.
Vores ejendomskontor er beliggende 100 meter fra det nye byggeri.
Lejerbos vision for almene boliger er, at opføre gode velindrettet og lyse boliger med altan til en fornuftig pris og man sikre sig en god totaløkonomi for ejendommen fremtidige drift og dermed for de kommende beboerne.

Høring lokalplan 240

Høring vedrørende lokalplan 240

Dejligt, at Frederiksberg Kommune tænker i seniorbofællesskaber.

Savner, at der indtænkes mindre kælderrum for opmagasinering af kufferter, golfudstyr, skiudstyr og lignende for de aktive seniorer 55+.

Rigtig godt, at der er indtænkt gode forhold til også cykler.

Ville klæde ejendommen, at de firkantede karnapper også fik vinduer i siderne, og ikke kun i front på karnappen (som på andre ejendomme på Nordre Fasanvej). Både ift at kommende beboere får mere lys ind og udsigt samt i øvrigt medvirke til et lettere præg på bygningen.

En ret bastant høj bygning, hvor en rød bygning får den til at virke væsentligt mere bastant, særligt set fra Nyelandsvej-siden/hjørnet. Op ad Nyelandsvej ligger hvide/lyse bygninger.

AKUSTIK I DET FÆLLES SPISERUM

Jeg vil blot fokusere på en indvendig ting nemlig: " AKUSTIK "

I et rum, hvor der måske skal sidde op til 50 mennesker - ( er der i øvrigt plads til dette?) - er det ekstremt vigtigt med endog en meget god akustik, da der er tale om personer op i alderen, hvor en del må formodes at have problemer med hørelsen / bruge høreapparat eller få disse problemer hen ad vejen.

Men også for personer med normal hørelse giver god akustik velvære.

Et seniorbofælleskab er jo blandt andet skabt for at skabe gode kommunikationsmuligheder blandt beboerne.
Dette bør priorieres højt.

Måske burde man også tænke på en teleslynge??
Jeg ved, at andre seniorbofælleskaber har måtte tænke i disse tanker efter at byggeriet var færdigt.

Måske småting i et stort og dyrt byggeri?
Men jeg vil blot sætte fokus på dette.

Hvis jeg igen tænker på kommunikation, vil dette foregår lettere, hvis man sidder ved små 6 mands borde og ikke langborde.

Om der er plads til dette, kan jeg ikke se ud af tegningen?
Det er klart - mener jeg - at fokus på og indretning af det indvendige sker sammen med de kommende beboere.

Så bare " et lille pip " om noget væsenligt for mig som fagperson og for rigtig mange ældre, skulle jeg mene!

En positiv ting er, at der kommer seniorboliger til Frederiksberg.
Den nye bygning virker meget bombastisk. Havde håbet på, at man ville have skelet mere til nogle af de præmierede bygninger i og omkring Frederiksberg som, fremstår mere integrerede.

I forlængelse af ejerforeningens høringssvar (svar nr. 32) : Vi er også interesserede i at indgå i følgegruppen.

Ejerforeningens høringssvar er i vedhæftede dokument.

Hermed kommentarer til byggeprojektet på Nordre Fasanvej / Nyelandsvej:

Vi synes højden på den foreslåede bygning er al for markant og bastant i forhold til de omkringliggende bygninger, og gadehjørneplaceringen taget i betragtning. Med en højde der rager en hel del over de beboede etager på bl.a. hjørnet af Nyelandsvej 63, betyder dette at al sollys i vores lejligheder bliver markant forringet, samt at vores udsigt og solnedgang ned af den vestlige ende af Nyelandsvej forsvinder. Derudover vil beboere i de nyetablerede lejligheder kunne kigge direkte ind i vores stue, hvilket jo heller ikke er et drømmescenarie, når man har været vant til privatliv. Et mindre og lavere byggeri må være mere optimalt for denne lokation.

Dejligt med ældrebofællesskab, og at erhvervslejemålene er begrænset til 1 stk.

Vi ønsker at deltage i følgegruppen, som borgmesteren foreslog til borgermødet, at man kunne blive en del af.
Dette især så vi har mulighed for at blive varslet omkring støjgener - hvornår det topper - da dette kommer til at være en betydelig gene for os naboer gennem adskillige måneder/år.

Først og fremmest super godt med Frederiksberg Kommune første senior-bofælleskab centralt i byen.
Kommentar 1: Jeg synes bygninger ud fra billeder fra vejene virker lidt for 'brutale' og uden sjæl, men måske løser mønster/leg med murstene det, især når man kommer fra nord (Ndr.Fasanvej) og fra øst (Nyelandsvej) er det synligt, det kunne evt. løses med niveau-forskelle i facaden, gesimser, udsmykninger eller andet og vindues-glassene delt i to, gerne forskelligt i de to glas i vinduet, selv om det fordyrer og giver flere samlinger.
Kommentar 2: Der er 3-4 elevatorer, 3 til boliger, det er mange, også i vedligeholdelses(omkostninger), men umiddelbart kan det ikke løses uden det går ud over indkig? Det bedste ville være indgang fra vejene, men Indgang fra haven inviterer også til samvær.
Kommentar 3: Det er projekteret for mange cykelstativer. Beboerne er seniorer og tæt på alting og formentlig har en del smidt cyklen.
Kommnetar 4: At samle flere boformer (to forskellige lejer-typer) giver kun grobund til interesse-konflikter og to forskellige grupper med stor forskel i betaling af leje. Vi bor tæt på Frederiksberg, så mangfoldighed behøves ikke flytte ind i samme husnummer.
Kommentar 5: Der bør etableres kælderrum på 4-6 m3, evt. på bekostning af antal parkerings-pladser. Jeg tror ikke så mange har biler og på sigt bliver der bygget parkerings-kældre på Hospitalsgrunden og vi har mange delebils-ordringer på Frederiksberg. Helst ville jeg være uden p-kælder især med elevator, da det er bekosteligt og plads-krævende.
Kommentar 6: Dejligt med udnyttelse af lys, bygningen ligger også godt i forhold til vest og syd, godt med vinduer mod vest. Nabo-ejendommen Nyelandsvej har kun små bagtrappe- og karnap-vinduer.
Kommentar 7: Jeg tænker en del naboer vil gøre indsigelse mod højde og altaner mv. Naboerne har til gengæld i mange årtier, vel altid været heldige at have en fin udsigt. Jeg ved det er brutalt, men naboerne ejer jo ikke matriklen.
Kommentar 8: Fællesrummene er adskilt. De burde placeret med direkte adgang til dem og gerne, så man kan samle dem til et stort. Men gerne, så man kan booke dem adskilt (skillevægge eller andet)
Kommentar 9: Jeg ønsker at bo i et seniorbofælleskab uden forskellige boformer og hvor der er mindst 30 lejligheder, således at samvær (eller manglende samvær) mv ikke bliver 'personligt' og der kan opstå mange forskellige interesse-grupper.

Inspiration:
- Niels Ebbesens Vej 29, 1911 Frederiksberg !!!
- Rosenkrantzgade 24, 8000 Aarhus
- Ny Østergade 30, 1101 København
- (Gl Kongevej 93, 1850 Frederiksberg)

Har man ikke selv evnerne - så kopier!

Det er fint at se, at forslaget til lokalplan 240 tager udgangspunkt i omkringliggende bygninger og forsøger at tilnærme nogle farvemæssige og strukturelle temaer. Det er også fint at bygningen har skåret hjørnet mod vejkrydset.

Jeg har dog en række forslag og kritikpunkter:

1) Kommunen skal helt generelt ikke ændre bebyggelsesprocenten, med mindre kommunen ejer matriklen, og derved får økonomisk gavn af ændringen.

2) Når kommunen har erhvervet sig ejendommen, bør bebyggelsesprocenten højst forøges til omkring 170. Derved følges den generelle bebyggelsesprocent på 110, men med en lille forøgelse som følge af at der er tale om en hjørnematrikkel.

3) Matriklen ligger lavt, så det må forventes at regnvand ophober sig. Derfor bør stueetagen hæves med mindst et trin.

4) Matriklen har en spids vinkel mod vejkrydset. Som det kan ses på plantegningerne, er der stort set intet "offentligt" fortorv på hjørnet, hvor der endda er en afrunding af vejforløbet. For blot få måneder siden, forhindrede blomsterkasser på matriklen fremkommelighed da man ikke kunne stå på matriklen og afvente grønt lys. Derfor bør matriklen tilrettes således at der ikke længere er en spids vinkel, og vejforløbet bør rettes op så det er knap så afrundet. Alternativt, bør matriklen skæres strå mod vejkrydset, således at fremkommeligheden på hjørnet sikres.

5) De fleste ejendomme i området står oppudsede med horisontale bånd i stueetagen. Dette gælder også for de eksisterende bygninger på matriklen. Dette designmæssige element havde været fint at videreføre.

6) Karnapperne bør udføres som reelle karnapper, i stedet for blot at være stilistiske udtryk. Som det kan ses i eksemplerne i materialet, har karnapper (på eksisterende bygninger) lysindfald fra siden. Dét er formålet med en karnap. Dels giver en ægte karnap lys til lejligheden, dels giver den beboeren mulighed for at kigge i forskellige retninger, og dels giver karnappen med sidevinduer et mere varieret udtryk i gadebilledet når bygningen ses på afstand skråt fra siden (altså når man kommer gående på vejen).

7) Etagerne bør udføres med en etagehøjde som svarer til eksisterende bygninger, d.v.s.: Højden mellem hver etageadskillelse bør ligge på mindst 3 meter, således at loftshøjden ligger på omkring 2,80 meter. Dette giver bedre lys og luft i lejlighederne. Vinduerne kan derved placeres højere, så der kommer lysindfald fra himlen og så beboeren i højere grad kan se himmel og trækroner, snarere end grå biler på vejen.

8) Ind mod naboerne på Nordre Fasanvej opstår der i forslaget en meget smal mørk gyde. Det er uheldigt, specielt når man tager i betragtning at nabobygningen ikke har vinduer i gavlen. Større afstand, med en begrønning af det frie rum, eller en sammenbygning med naboejendommen er at foretrække.

9) Ind mod naboerne på Nyelandsvej bør der ikke være altaner, da bygningerne ligger tæt. Hvis der overhovedet bør være vinduer i gavlen, så bør de følge mønsteret fra ejendommene på Nyelandsvej, hvor vinduerne sidder ekstra højt, således at indblik minimeres.

10) Altanerne fremstilles som "sammenbyggede", med vertikale konstruktioner som forbinder altanerne. Dette giver et sørgeligt monotont, upersonligt udtryk. Ønsker man at have klatreplanter langs altanerne, kan man nøjes med nogle lette vertikale wirer som planterne kan kravle på.

11) Altaterne i gården ligger for tæt og giver indblik. Specielt altanen i hjørnet har for kort afstand til noboerne. Der er tale om en hjørneejendom, så lejlighederne i hjørnet, bør være store nok til at hver lejlighed har mindst én altan, og samtidig har en god afstand til naboerne.

12) Generelt er det ærgerligt med "påklistrede" altaner på en ny bygning. Udnyt dog at bygningen er ny og lad altanerne passe ind så det virker som om altanerne ikke blot er en stangvare der blev klistret på i sidste øjeblik.

13) Der bør reserveres god plads i kælderen til bil- og cykel-parkering. Derfor må det forventes at der kun kan være yderst begrænset plads til depot-rum i kælderen. En mere traditionel tagkonstruktion, hvor der anvendes skråt tag, kan give opbevarinsplads til beboerne. Med en bebyggelsesprocent omkring 170 er der netop plads til opbevaring under et skrånende tag.

14) Det kan være en god idé at videreføre traditionen om at have en form for udsmykning/spir i hjørnet. Dette ses på mange andre hjørneejendomme på Nyelandsvej og generelt på Frederiksberg. Det virker dog kun, såfremt udsmykningen/spiret har en kvalitet i sig selv, og er en fryd for øjet.

15) Forslaget og eksemplerne lægger sig tæt op ad en række nybyggerier i Carlsberg området. Der findes klart værre nybyggeri-områder, men jeg havde haft større forventninger til nybyg på Frederiksberg. Kan man ikke hoste op med et nyt design som virkelig vil noget, så er det bedre blot at kopiere ældre ejendomme. Eksempler på nybyg som blender fint ind er Langeland Plads 7 og Alhambravej 13-15.

SE VENLIGST DE MANGE SMUKKE FOTOS AF HUSE PÅ FREDERIKSBERG - se den medsende fil.

Forvaltningen er blevet spurgt om bearbejdning og ændringer i forhold til bygningens udformning i lokalplan 240. (15/1 2024)

Vi er nogle, der beder om, at man i højere grad forholder sig den byggestil, der ses på de medsendte fotos og i hvert til fælde gør bygningen 240 på lokalplanen " lettere " i hele farvevalget. Brug især en lys farve i stue og på 1. etage. Se på detaljering, der rent faktisk findes på mange bygninger på Frederiksberg.
Se også Oasis Ny Østergade 30 - en smuk hvid bygning.

Det er som om man har puttet en " grim ælling " ind på et meget markant hjørne, hvor der er svaner langs Nyelandsvej og et historisk Hospital, der ad åre skal fortrylles til et indbydende byggeri i følge de skitser, der foreligger.

Mange ældre har boet på Frederiksberg i måske mere end 40-50 år.
De elsker Frederiksberg, men flytter måske til et seniorbofælleskab - men KUN på Frederiksberg.

Så forstå endelig, at tanken bag byggeriet tjener kommunen til ære og vil på sigt give nogle af kommunens ældre borgere et værdigt seniorliv.

Se de smukke billeder af facader på Frederiksberg.
De fleste med en lys farve i stueetagen.
3 helt nye facader er indpasset på en smuk måde til de omkringliggende huse.

Krav om 25% almene boliger i forbindelse med lokalplan 240?

Vi er nogle der troede, at " Den blandede by " ville man praktiserer på Hospitalsgrunden med separate huse - nogle som andel, andre som ejer og igen andre som almene boliger.

Og ikke som én model med almene og private boliger i samme hus!

Vi tror, at prisen pr. m2 vil være forskellig for de almene og de private lejligheder i lokalplan 240? Tager vi fejl?

Hvis dette er rigtigt forstået, så vil folk med det samme antal m2 komme til at betale forskellig husleje. Næppe en god måde at starte et seniorbofællesskab på?
Men som sagt- vi er ikke vidende på dette punkt.

Vi har svært ved at se, om der skal dannes 2 separate beboerforeninger?

Hvis der skal anskaffes fælles ting, hvilke fordelingstal skal der bruges m2 eller andel af husleje?

Vil kommunen få anvisningsret til de almene boliger?

Vi synes, at der er skrevet rigtig mange sider om mursten m.v., men mangler i den grad at få belyst de konkrete tanker omkring den blandede by i samme hus.
Så vi efterlyser en uddybning af dette emne!