Forslag til lokalplan 237: Bevarende lokalplan for kvarteret omkring Sankt Knuds Vej

Som mangeårig Frederiksbergborger og beboer i området kan jeg kun støtte planudkastes overordnede intention om at bevare den variation i bebyggelse og anvendelse, som er karakteristisk for kvarteret. Det er en stor kvalitet at etageejendomme, byhuse og baghuse med værkstedpræg ligger side om side og at der en blanding af boligformer og -størrelser med en mangfoldighed af arkitektoniske udtryk, som samtidig afspejler kvarterets historie.
Desværre indeholder forslaget en række bestemmelser, der strider mod planens erklærede intention, og som i stedet tilstræber en unødig ensretning, som risikerer at ødelægge kvarterets særpræg. Jeg ønsker derfor at gøre indsigelse mod de foreslåede bestemmelser om:
1) At bebyggelsesprocenten sænkes fra 110 til 70 for hver matrikel og 40 for den enkelte ejendom. Bebyggelsesprocenten på 110 i byplanvedtægten fra 1977 har givet mulighed for en naturlig udvikling af et tæt bymiljø, hvor det er beboerne og de lokale småerhvervs behov, der dikterer balancen mellem have- og udearealer og opførelsen af småhuse, tilbygninger mv. De foreslåede lave bebyggelsesprocenter er derfor ude af trit med den eksisterende bygningsmasse og hidtidige udvikling og anvendelse. Ændringen fra 110 til kun 40 vil dermed indebære et meget vidtgående indgreb i andels- og ejerforeningernes og øvrige ejeres hidtidige råderet og et brud med den hidtidige udvikling. En bebyggelsesprocent på 40 kan kun bidrage til at kvarteret trækkes i retning af et mere homogent forstadslignende parcelhusideal, som bryder med de kvaliteter som kvarteret hidtil har haft.
2) At det fastsættes at boligstørrelserne skal være på 55 m2 til 115 m2. Det er karakteristisk for kvarteret, at der inden for kort afstand findes meget store variationer i boligstørrelserne, hvilket bidrager til en blandet beboersammensætning og områdets særpræg.
3) At det fastsættes at hegn højest må være mellem 120 og 150 cm høje. Kvarteret rummer ikke kun etageejendomme med forhaver og lave hegn mod vej. Det er således en væsentlig og bevaringsværdig del af områdets karakteristika, at der også findes byhuse for 1-2 familier, hvor der med hegn er skabt aflukkede haver og andre private uderum. Forslagets bestemmelser om højde og udformning af hegn bryder i høj grad med de eksisterende hegn omkring byhusene
på Sankt Knuds vej, Lykkesholms Alle og en række er de øvrige veje.

Som beboer på Lykkesholms Allé, 1902 Frederiksberg C, ønsker jeg at fremkomme med indsigelser imod visse aspekter i det præsenterede udkast til Lokalplan nr. 237. Overordnet støtter jeg bevarelsen af det charmerende, ældre by- og villamiljø i området samt forbuddet mod nybyggeri, der ikke harmonerer med de omkringliggende ejendommes traditionelle arkitektur.

Bebyggelsesprocent:
Undren vækkes ved forslaget om en reduktion af bebyggelsesprocenten til 40% for villaerne i området. Den specificerede bestemmelse, som begrænser opførelsen af nye bygninger efter brand eller ødelæggelse til maksimalt 40% af bebyggelsesprocenten, vil resultere i genopførelse af væsentligt mindre og arkitektonisk anderledes huse. Dette forekommer fundamentalt uhensigtsmæssigt og uforståeligt.

Boligstørrelse:
Min indvending vedrører begrænsningen af familieboligstørrelsen til 115 m2. Flere boliger overstiger allerede denne størrelse, og adskillige andelslejligheder vil ikke længere kunne sammenlægges. Dette kan potentielt medføre, at børnefamilier og andre, der har behov for mere plads, forlader området. Det er afgørende, at lokalplanen tager hensyn til dette.

Hegn i området:
Tidligere har vi haft en bygning, der fungerede som gammelt erhverv og afskærmning mod Niels Ebbesensvej 29 i vores baggård. Denne bygning blev nedrevet før udarbejdelsen af lokalplanen, og der er nu opført større lejligheder. Vi anvender i øjeblikket et naturhegn, der beskytter mod byggepladsen, hvor parkering er planlagt. Det bemærkes, at parkeringen er orienteret ind mod gården og ikke ud mod gaden, hvilket vil medføre støj og benzindampe.

Af denne grund anser vi det som ugunstigt at have et lavt hegn mod denne bygning, da det vil forøge de gener, vi allerede forventer at opleve. Det er af afgørende betydning for os, at hegnet har betydelig højde, både for vores livskvalitet og den generelle værdi af vores ejendomme.

Forslag:
Forslaget om at integrere affaldsløsningerne i den omkringliggende bebyggelse værdsættes meget. På mange strækninger af vejen er affaldscontainere synlige fra vejen og udgør et synligt problem for både beboere og naboer. Det ville være hensigtsmæssigt at indføre en regel om obligatorisk afskærmning af disse faciliteter.

Forslaget vedrørende den grønne struktur værdsættes også betydeligt. Som en yderligere foranstaltning i denne forbindelse foreslås det at overveje beplantning af flere træer langs Lykkesholms Allé samt at genetablere brostenbelægningen for at bringe vejen tilbage til sit oprindelige udseende.

Jeg vil gerne udtrykke min generelle støtte til Lokalplan 237, som er et godt initiativ til at sikre kvarterets egenart og skøhedsværdier. Jeg har imidlertid tre indsigelser:

1) Bebyggelsesprocent ved Genopførelse (§5.1): Jeg erklærer mig hermed enig i de øvrige høringssvar om, at lokalplanen skal tillade genopførelse til den aktuelle bebyggelsesprocent i tilfælde af brand eller anden totalskade.

2) Bevaringsværdige Træer (§7.4): Adskillige træer på privatgrund vil blive erklæret som bevaringsværdige, hvilket jeg generelt synes er en god idé. Dog er forslaget om at der skal kræves kommunal godkendelse for beskæring af bevaringsværdige træer alt for restriktivt. Almindelig jævnlig beskæring er en nødvendighed for at havetræer ikke vokser ud over alle grænser til gene for beboeren, naboen og efterhånden også for forbipasserende. Uden beskæring vil trækronerne også skabe lukkede områder med reduceret udsyn, hvilket lokalplanen ellers så fint lægger op til at bevare. Jeg vil foreslå at afskaffe kravet om kommunal godkendelse af beskæring, alternativt at kommunal godkendelse for beskæring kun skal indhentes ved omfattende beskæring.

3) Hegn (§7.10 og §7.11): Jeg tilslutter mig hensigten i forslaget om at hegn ikke må være så høje, at de i for høj grad spærrer udsynet i kvarteret. Kravet om en maksimumhøjde på 1,5 m bør dog kun gælde for hegn mod vej. For levende hegn kan højden godt være større, også for kantzoner, da levende hegn ikke spærrer for udsynet i samme grad som f.eks. et solidt træstakit. Jeg tilslutter mig ikke forslaget om at 1,5 m maksimalhøjde også skal gælde langs skel: dels generer skelhegn ikke på samme måde udsynet i kvarteret, og dels er højere hegn mod naboerne i meget høj grad med til at sikre privatlivets fred. Jeg henstiller desuden til at højdekravet skal gælde for nyanlagte hegn men ikke for eksisterende hegn der i rimelig grad passer ind i kvarterets stil. Udskiftning af hegn er en ganske voldsom udgift at pålægge beboerne, hvis hegnene ellers skal være pæne og af god kvalitet. Og det skulle de jo gerne være i vores smukke kvarter.

Indsigelser mod Lokalplan 237
Dato: 14. november 2023

Som medlemmer af Andelsforeningen A/B Lykkesholms Allé 18, Lykkesholms Allé 18, 1902 Frederiksberg, ønsker vi at udtrykke vores kollektive synspunkter og bekymringer vedrørende de foreslåede ændringer i Lokalplan 237.

Vi er samlet enige om at beskytte og fremme bevaringen af vores kvarterets unikke og varierede arkitektur, det grønne miljø, og de små erhverv, der bidrager til vores områdes særpræg. Vi anerkender og støtter de elementer i lokalplanen, der arbejder for disse mål.

Vores bekymringer og forslag til forbedringer af lokalplanen omfatter:

Bebyggelsesprocent ved Genopførelse (§5.1):
Vi foreslår, at lokalplanen inkluderer en bestemmelse, som tillader genopførelse til ejendommens aktuelle bebyggelsesprocent, således at ejendomsværdien og beboernes levestandard beskyttes.

Hegn og Privatliv for Forhaver og Gården (§7.11):
Vi anmoder om, at eksisterende hegn, der allerede harmonerer med kvarterets karakter, undtages fra de nye højdebegrænsninger. Dette vil bevare det harmoniske gadebillede og beskytte privatlivets fred.

Bevaringsværdige Træer (§7.4):
Vi beder om en mere strømlinet tilgang til vedligeholdelse og beskæring af træer, som tillader ejere at vedligeholde dem ansvarligt uden unødvendige forsinkelser og komplikationer.

Tilladelse til almindelig renovering:
Vi anmoder om, at lokalplanen gør det klart, at almindelig renovering, såsom udskiftning af vinduer, kan udføres uden at skulle opnå forudgående tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Dette vil sikre, at beboerne kan vedligeholde og forbedre deres ejendomme effektivt og uden unødige administrative byrder.

Vi ser frem til at kommunen overvejer disse indsigelser i den videre proces med Lokalplan 237.

Med venlig hilsen,
Beboerne i Andelsforeningen A/B Lykkesholms Allé 18
Lykkesholms Allé 18
1902 Frederiksberg

Indsigelse mod Lokalplan 237 november 2023:

Vi er glade for lokalplanens mål om at bevare vores meget dejlige kvarter. Vi finder dog, at på et par punkter går bestemmelserne direkte mod dette formål, og vi gør derfor indsigelse mod lokalplanen. Vores andelsforening på matriklen 22ak rummer både baghus og bevaringsværdig etageejendom/byhus/træer/kig.

Anvendelse af baghus/lofter samt bebyggelsesprocent: Vi er en lille selvadministrerende forening med kun 9 andele. Vi er udfordrede på vores økonomi efter en større kælderrenovering. Vi står fortsat foran omkostningstunge renoveringer, herunder renovering kloakanlæg, gårdbelægning, varmeanlæg samt udskiftning af tag og vinduer. For at kunne bevare og passe på vores ejendom har vi brug for at styrke vores økonomi, og her kunne en mulighed måske være at etablere flere andelsboliger i vores baghus eller evt. i en tagetage. Vi har ikke undersøgt muligheden og har ikke truffet beslutningen om at gå denne vej, men vi vil være meget kede af at blive afskåret fra denne mulighed for potentielt set at styrke vores økonomi.

Bebyggelsesprocent på 40% for byhuset: Villaen hører til andelsforeningen og har i dag en højere bebyggelsesproces på 40%. Også her ønsker vi har kunne genskabe ejendommen som den er, skulle der ske en brand. Som i etageejendomme ønsker vi ikke at blive afskåret fra muligheden for at øge boligarealet, fx ved at tage loftet i brug.

Hegn på maksimalt 1,5 m.: Vi ønsker at bevare muligheden for at have hegn på 1,8 m, som det er i dag. Vi har pt et hegn mod vores nabo i nr. 14 på 1,8 m. Det virker både afskærmende mod indkig, vildfarne fodbolde og sikrer, at vores hunde ikke kan springe over hegnet, jf Dansk Kennelklubs anbefalinger for hegnshøjde med større hunde. https://www.dkk.dk/hundeejer/hverdagen-med-hund/hundevenlig-bolig-og-ha…. Derudover har vi været meget plaget af ubudne gæster. Vi ønsker ikke at blive afskåret fra muligheden af at anlægge et højere/kraftigere hegn, skulle indbrudsforsøgene blive hyppigere.

Beskæring af træer: Vores grønne kantzone er afhængig af sollys, og det virker omstændeligt at skulle spørge om lov hos kommunen for at kunne foretage almindelige og løbende beskæringer af vores træer.

Med venlig hilsen
Sofie Ottesen, Sekretær i Andelsboligforeningen Lykkesholms allé 16A-D

Se vedlagte indsigelseskrivelse

Bekymring vedrørende Lokalplan 237
Fra andelsbolig på Lykkesholms Alle

Ret til genopbygning efter brand/totalskade:

Lokalplanen må tydeligt formulere, at vore bygninger i tilfælde af brand eller totalskade kan genopføres med samme bebyggelsesprocent og lejlighedstyper - så beboerne i vores andelsboligforening ved, at alle hjem kan genetableres, som de var. Det er ikke betryggende at skulle håbe på, at der dispenseres fra en bebyggelsesprocent, hvis vore bygninger totalskades/brænder - retten til genopbygning skal stå klart og tydeligt i lokalplanen.

Se venligst vedhæftede høringssvar fra Københavns Museum.

Lokalplan 237
Høringssvar fra beboer i kvarteret (12. nov. 2023).
Blivhoert.Frederiksberg.dk

Jeg ønsker som beboer i kvarteret at kommentere det offentliggjorte forslag til Lokalplan 237 for det kvarter, jeg har været beboer i i 25 år:

1. Bebyggelsesprocent:
Det bør tydeliggøres at en eksisterende bebyggelse kan genopføres med den samme bebyggelsesprocent og samme blanding af typologier som idag efter fx en brand.

2. Lejlighedsstørrelser:
Det bør tydeliggøres at en eksisterende bebyggelse kan genopføres med den samme fordeling af lejlighedsstørrelser som idag efter fx en brand. Vi har i vores Andelsforening prioriteret af have lejligheder i mange forskellige størrelser: 12 andele under 70 kvm og 13 andele mellem 70-100 kvm og 12 andele med over 100 kvm.
Vi er også “værter” for et lille erhvervslejemål i vores baghus, som vi gerne vil beholde muligheden for evt at ændre til en ældrevenlig bolig.

3. Stakithøjder ved forhaver
Vi har et begrønnet stakit ved vores forhaver langs med vejen, der er højere end det angivne i lokalplanforslaget. Hvad er reglerne for dette fremover, hvis Lokalplanen gennemføres og vedtages?

4. Kig igennem bebyggelsen.
Hvis der gennemføres særlige regler for visse “kig” men ikke alle “kig”, så kommer der evt pres på at udnytte de tomrum, der ikke er “beskyttet” som fx Lykkesholms Allé 8A, der er vist som det helt lave blå hus i jeres registrering på side 20 (figur 18), men ikke ved 22an på kortbilag 3 markeret som et “Bevaringsværdigt kig”. Det ønsker jeg som genbo i nr 5 at det bliver registreret som, da det er den eneste grund til, at vi har morgenlys i vores stuer.

5. Erhverv i st. af forhusene:
Eksisterende kreative erhverv (tegnestue/galleri/værksted) bør bibeholdes og tilskyndes også selvom disse evt ligger i stueetagen af et FORhus. Det er mindst lige så livgivende som en café eller en bar og det vil være ærgerligt for hele vores kvarter, hvis det ikke fremover bliver muligt at have fx en kunstnerisk produktion i kvarteret uden også at have en butik. Alt drejer sig ikke om salg. De veje i kommunen, hvor der er lavet regler om at der ikke må være andet end butikker i stueetagen, har vi fået endeløse rækker af neglesaloner, solcentre og ejendomshandlere, der ikke bidrager med noget liv til kvarteret. Lad os hellere gøre, hvad vi kan for at få flere små “arbejdende værksteder”, tegnestuer og atelierer i vores kvarter og undgå det andet.

6. Træer i passager og vej.
Visse typer af træer skal kunne beskæres uden først at vi skal involvere kommunen, medmindre kommunen vil påtage sig opgaven med at beskære træerne på den rette årstid og på den korrekte måde. Det bør også pålægges kommunen systematisk at få opsamlet nedfaldsfrugten fra de frugttræer, kommunen har valgt at plante langs med vej, samt at løbende at beskære disse, så de fremstår pænt og fx ikke vokser ind i ledninger og ind i vores private forhaver.

7. Trafikmønstre i området
Det bør gøres lovligt at køre på cykel i begge retninger på alle de ensrettede små gader, og der bør ikke på enkelte af vejene være ophør af 30km/t, da det slet ikke er forsvarligt at køre hurtigere end dette med særligt de største biler.
Kvarteret omkring Abel Cathrinesgade på Vesterbro har fx gennemført dette og ændret alle de ensrettede veje til at være “indkørsel med motorkøretøj forbudt” i den ene ende. Det fungerer godt.

8. Klimatilpasning, terræn- og tagbeklædninger
Ejendomme i kvarteret bør i højere grad opfordres til at gennemføre egne initiativer som LAR (Lokal Afledning af Regnvand), biodiversitet og etablering af solceller på alle de relativt perfekt orienterede sydvendte Københavertage i området når disse renoveres. Kommunen bør tilskyndes til at udvide ambitionen om at kunne se et træ fra alle boliger til også at omfatte solenergi.

Med venlig hilsen
Tim

Se vedhæftet høringssvar.

Indsigelser mod Lokalplan 237

Dato: 12. November 2023

Som langvarige beboere i Andelsforeningen A/B Lykkesholms Allé 18, beliggende på Lykkesholms Allé 18, st. tv., 1902 Frederiksberg, ønsker vi, Anders Fredenslund og Lone Ørum, at udtrykke vores støtte til de initiativer i Lokalplan 237, der fremmer bevarelsen af kvarterets unikke og varierede bebyggelse, det grønne miljø, og de små erhverv, der sammen skaber kulturkvarterets særlige udtryk. Vi værner om de traditionelle garager med værkstedspreg, der er spredt gennem området, da de bidrager til dette særlige udtryk og understreger områdets historiske og kulturelle identitet. Det er med respekt for disse karakteristika og ønsket om at bevare dem, at vi præsenterer vores indsigelser og forslag til forbedringer af den foreslåede lokalplan.

Bebyggelsesprocent ved Genopførelse (§5.1)
Lokalplanforslaget angiver, at bebyggelsesprocenten for etageejendomme ikke må overstige 70. Vi er bekymrede for bestemmelsen, som kan tolkes til, at hvis vores etageejendom skulle genopføres efter en brand, kunne det indebære en reduktion af den nuværende bebyggelsesprocent. Dette ville have en betydelig negativ økonomisk effekt på vores ejendom og vores evne til at genetablere vores hjem som det var. Vi foreslår en klar angivelse i lokalplanen, der tillader genopførelse til ejendommens aktuelle bebyggelsesprocent for at beskytte ejendomsværdien og beboernes levestandard.

Hegn og Privatliv for Forhaver (§7.11)
Forhaverne langs vejen, der grænser op til det offentlige rum, bidrager markant til kvarterets karakter og de enkelte boligers æstetik. Vi har i vores forhave et hvidmalet stakit på 1 meter og en bøgehæk på 1,8 meter, der passer harmonisk ind i gadebilledet og sikrer et vist privatliv for stueetagelejlighederne. En tvungen nedsættelse af hegnet til de foreslåede 1,2 meter vil ødelægge dette harmoniske udtryk og kompromittere privatlivets fred for os beboere. Vi foreslår, at der i lokalplanen laves en undtagelse for eksisterende hegn, som allerede harmonerer med kvarterets karakter, så de kan forblive på deres nuværende højde.

Hegn og Privatliv for Gården (§7.11)
I gården, hvor privatlivet er essentielt, tjener vores hegn, der er fuldt begroet med vedbend og giver et smukt grønt udtryk året rundt, på 1,8 meter en vigtig funktion ved at beskytte mod indblik og understøtte et godt naboskab. At reducere højden af dette velvoksne hegn til 1,5 meter, som foreslået i lokalplanen, ville forstyrre denne følelse af privatliv og sammenhængskraft mellem naboerne. Vi beder om, at lokalplanen undtager eksisterende hegn, der er fuldt begroet, fra de nye højdebegrænsninger, så de kan vedligeholdes i deres nuværende form og funktion.

Bevaringsværdige Træer (§7.4)
Det bevaringsværdige træ i vores gårdhaver er en kilde til naturlig skønhed og biodiversitet. Vi værner om disse træer, men en procedure, der kræver kommunal godkendelse for beskæring, virker overdreven. En mere strømlinet tilgang ville tillade os at vedligeholde disse træer på en ansvarlig måde, der tjener både træets sundhed og beboernes behov.

Afsluttende Opfordring
Til slut ønsker vi at opfordre Frederiksberg Kommune til at genindføre brostenene langs skel mod fortovet for at genoprette det historiske udtryk, som tidligere karakteriserede vores kvarter. Dette vil ikke alene forbedre områdets æstetik men også værne om vores fælles kulturarv. Ligeledes bør der tages initiativ til at genetablere alléudtrykket på Lykkesholms Allé, hvilket vil bidrage til at styrke den grønne profil og forbedre den generelle livskvalitet i området. Vi udtrykker desuden bekymring for de restriktive begrænsninger, der pålægges ejere af erhvervsejendomme, hvilket potentielt kan hindre økonomisk incitament til vedligeholdelse og udvikling af disse vigtige elementer i vores kulturkvarter.

Vi ser frem til at kommunen overvejer disse indsigelser i revisionen af Lokalplan 237 og til fortsat dialog om at opretholde kvarterets karakter og beboernes levestandard.

Med venlig hilsen,

Anders Fredenslund og Lone Ørum
Lykkesholms Allé 18, st. tv.
1902 Frederiksberg

Høringssvar jf. vedhæftede

Som beboer i et tofamilies byhus /ideel anpart) er det urimeligt, at man ikke har mulighed for at genopføre huset til den nuværende bebyggelsesprocent på ens grund da vi i situationen ikke ville kunne blive boende begge familier. Dette forringer værdien af ejendommen betragteligt.

Ang. forslag til lokalplan nr. 237 

Hermed gør undertegnede Frederiksbergborger og ejer af byhuset Lykkesholms Allé 14A, 1902 Frederiksberg C, indsigelse mod dele af forslaget til lokalplan nr 237.
Det sker i erkendelse af, at lokalplanforslaget, der ellers har mange positive noter, desværre går for vidt på en række punkter, så vi, der bor her, får besværliggjort eller måske ligefrem ødelagt vores hverdag.
Punkterne er som følger:

1. Bebyggelsens omfang og placering
Side 24-25 samt Delområde 1, 5.1. side 48 siger blandt andet: 
"Bebyggelsesprocenten for byhuse må (dog) ikke overstige 40 for den enkelte ejendom"
Min ejendom har en noget større bebyggelsesprocent - så hvad gør jeg, hvis det forfærdelige skulle ske, at huset brændte?!
Denne passus tager ikke højde for det.
Desuden forstår jeg ikke, at jeg i givet fald ikke, hvis jeg finder det betimeligt, kan udnytte kælder og loft. Dette giver jo ikke noget ændret udtryk af ejendommen udadtil.
Mit hus vil desuden tabe i værdi, hvis jeg skulle finde på at sælge. Det svarer til lovgivning med tilbagevirkende kraft.

2. side 52, 7.4. 
Bevaringsværdige træer.
Bevaringsværdige træer må åbenbart ikke beskæres længere, uden at kommunen skal ind over. Jeg har et sådant træ i det ene hjørne af min have. Det forekommer mig virkelig uhensigtsmæssigt, at vi, der lever i skyggen af et stort træ, skal gennem en gang bureaukrati for at få det beskåret.

3. Side 53, 7.10
Hegn må ifølge lokalplanforslaget kun være 1,50 meter høje. Men de eksisterende raftehegn i vores afdeling af området, som har historisk værdi, er alle ca. 1,80 meter høje. Dette er med til at gøre, at vi beboere kommer så godt ud af det med hinanden, som vi gør. Vi lever på små grunde og tæt på hinanden, men de 180 cm sikrer os privatlivets fred.

Endelig skriver lokalplanen tidligere, på side 32, om parkering:
"Lokalplanens kvartersbevarende formål vurderes ikke at give anledning til væsentlige ændringer i trafikmønstret i området."
Hvis vores kvarter skal bevares uden at drukne i biler, foreslår jeg, at der kun gives beboerlicens til én bil pr. husstand. I dag oplever vi, at mange husstande har mindst to beboerlicenser.

Mvh

Eva Jørgensen
Lykkesholms Allé 14A
1902 Frederiksberg C

https://blivhoert.frederiksberg.dk/sites/default/files/2023-11/Indsigel…